עו״ד רועי אלקלעי

בשנים האחרונות, נמשכת מגמת עלייה בהתחלות הבניה במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית, כאשר ברבעון הראשון לשנת 2018, למעלה מ-20% מהתחלות הבניה במדינת ישראל, בוצעו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת פרויקטים של הריסה ובניה במסגרת תמ"א 38/2 וכן פרויקטים של תמ"א 38/1 חיזוק ותוספות, כאשר מגמה זו עתידה להתפתח באזורי הביקוש.

מגמה זו, יוצרת מצב בו משווקות דירות חדשות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, בהם יכול הרוכש הפוטנציאלי לרכוש דירה בעסקה משתלמת במרקם העירוני, לעיתים במחיר הנמוך משווי השוק לדירה חדשה מקבילה בבניין חדש ב- 7-15%, באופן בו לעיתים דירות אלו מהוות הזדמנות עסקית בשוק המקומי הטומן סיכוי לרווח נאה אולם בעסקאות אלו ישנם לבחון את יתר הסיכונים בטרם ההתקשרות בעסקה.

מאחר ורכישת דירת מגורים הינה אחת מהעסקאות המשמעותיות ביותר אותם מבצע אדם במהלך חייו, חשוב מאוד לגשת לעסקה שכזו בזהירות, ולבצע עסקה זו לאחר בחינה העסקה באמצעות גורם בקיא בתחום שיוכל לבצע עבורכם את מירב הבדיקות הרלוונטיות לבחינת עסקה זו תוך נטרול סיכונים מיותרים.

יודגש, עסקת התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38, הינה עסקת קומבינציה הנחתמת בין בעלי קרקע ליזם, במסגרתה, ובכפוף לקיום תנאים מתלים, מוכרים בעלי הדירות זכויות בניה ליזם ובתמורה מקבלים בעלי הדירות שירותי בניה כאשר בגין שירותים אלו רשאי היזם לבנות דירות חדשות בחלקה ולמכור דירות אלו לצדדים שלישיים.

עסקה זו, שונה בתכלית מעסקת מכר רגילה. בעסקת מכר רגילה נרשמות זכויות היזם ו/או הקונה בקרקע בתחילת ההליך ומשועבדות בהמשך ביצוע הפרויקט לגורם הממן או לרוכשי הדירות.

עסקת תמ"א, הינה עסקה מעט מורכבת השונה מעסקת מכר רגילה שכן עסקת תמ"א תלויה במספר תנאים לא מבוטלים, שיכולים למעשה לשמוט את זכויות היזם בקרקע במקרה בו יפר היזם את הסכם הקומבינציה ובעסקאות אלו, זכויות היזם אינן נרשמות כזכויות נפרדות, עד לסיום הבניה ועל כן לא ניתן בשלב ראשוני להפריד בין דירות היזם לצורך שיוך דירה ספציפית לרוכש ספציפי עד להשלמת ביצוע עבודות הבעלים.

בעסקאות אלו, בהם מוגבלות זכויות היזם בקרקע, ישנן לעיתים הגבלות ברישום הערת אזהרה לטובת הקונה, המשליכות על אפשרות לקיחת משכנתא לטובת רכישת הדירה עד להבטחת זכויות הקונה בדירה הנרכשת, ועיתים עסקאות אלו, מבוצעות ללא גורם בנק מלווה ועל כן, מומלץ לבצע עסקאות אלו בסיוע עו"ד מנוסה בתחום, על מנת לשמור על זכיות רוכש הדירה, והבטחת תשלום תמורת הדירה, לעיתים, ללא הנפקת ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות שכן, לעיתים בעסקאות אלו, מגבל היזם במתן הערבויות ע"י הבעלים ו/או הגורם המממן.

בטרם חתימה על הסכם לרכישת דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38 יש לבצע את הבדיקות הנוספות מעבר לבדיקות הרגילות ברכישת דירה מקבלן:

1. בחינת הסכם התמ"א בין היזם לבין הבעלים, ובחינת תוקפו

2. קבלת אישור לכך שלא הוגשו תביעות מצד הדיירים לעניין תוקף ההסכם.

3. בחינת קיום תנאי ההסכם במלואם, ועמידת הקבלן בתנאי החוזה.

4. בחינת חוזה הרכישה.

5. בחינת היתר הבניה, וקבלת טופס 50 מהיזם.

6. יש לבחון האם העסקה מלווה באמצעות בנק מלווה.

7. ניסיון היזם במסגרת פרויקטים מקבילים של התחדשות עירונית.

8. קבלת אישור מוקדם מהבנק למשכנתאות לקבלת הלוואה לצורך רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38.

9. יש לוודא כי היזם ראשי למכור בשלב זה את דירת התמורה.

10. יש לוודא שהיזם זכאי למכור ולשעבד את היחידה הרישומית לבנק, לצורך נטילת משכנתא לרכישת הדירה.

11. יש לוודא שלבעלים אין זכות לבטל את הסכם הרכישה במקרה בו יפר היזם את ההסכם ולא יעשו שימוש בייפוי כח לצורך מחיקת זכויות הרוכש.

12. יש לבחון את תקנון הבית המשותף.

13. בחינת סיווג וניסיון הקבלן המבצע.

14. בחינת קצב התקדמות הבניה, וצפי סיום הפרויקט.

15. בחינת ביטחונות וערבויות העסקה.

16. הכפפת ההסכם לחוק המכר (דירות) וקביעת קנסות בגין אי עמידה בזמנים.

17. יש לוודא כי בידי היזם ייפויי כח לצורך השלמת רישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין.

18. יש לבחון את מנגנון ההוצאות הנלוות, תשלום לספקים, וכן תשלומים להשלמת רישום הדירה ע"ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין.

לסיכום, בעת רכישת דירה מיזם במסגרת פרויקט תמ"א 38, יש לתת את הדעת בין היתר למכלול הנקודות שנסקרו במאמר, וזאת בכדי להבטיח זכויותיכם וכספכם ועל כן מומלץ לפנות לעורך דין בעל בקיאות בתחום בכדי להבטיח זכויותיכם וכספיכם.

האמור במאמר זה, אינו מובא כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידה והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד ובכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום בכדי לקבל ייעוץ משפטי למקרה הספציפי.