חוק המארגנים - הסכמי Non Shop

 עו"ד רועי אלקלעי

ביום 3.4.17 פורסם חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 המכונה חוק המארגנים, אשר לאחרונה נכנס לתוקפו גם לגבי הסכמים שנחתמו טרם פרסום חוק זה.

 

חוק המארגנים, נועד להתמודד עם תופעה רווחת בקידום עסקאות התחדשות עירונית, במסגרתה מנסים מארגנים ויזמים לגייס את הסכמת דיירי הבניין באופן בלעדי לביצוע עסקת התחדשות עירונית, באופן בו לעיתים רבות ומבלי שהדיירים מודעים, חותמים הדיירים על הסכמים חפוזים, לארגון עסקת התחדשות עירונית, לעיתים אף מבלי שהם מודעים להשלכות המשפטיות של חתימתם על מסמך זה וברוב המקרים ההחתמה נעשית בטרם נבחר עו"ד מטעם הדיירים לייצוגם.

 

ההסכם הנפוץ הינו הסכם Non Shop, במסגרתו נקבע כי כל מי שחתם על הסכם כאמור, יהא מנוע מלחתום על הסכם או עסקה אחרת הנוגעת להתחדשות עירונית בנוגע לאותו הבניין.

 

הסכם זה יכול להיות כלי יעיל לקידום ככול שתנאי הוגנים ומעשיים במסגרתו הוא מאפשר ליזם רציני לבחון הסכמת השכנים, המצב המשפטי של רישומיהם וכן ביצעו בדיקות מקדימות ביחס להיתכנות התכנונית והכלכלית של הפרויקט בשלב מקדמי עוד בטרם נוהל מו"מ ובטרם חתימת חוזים מחייבים והוצאת כספים מיותרים. למרבה הצער, במהלך השנים הפכו הסכמים אלו לכלי לכבילת דיירים למארגן ספציפי אשר לא קידם תוכניות לפני כן, תוך כבילתם לתקופות בלתי מוגבלות או ארוכות ללא כל הגיון או הצדקה ותוך הגבלת הדיירים בניהול המו"מ מול הדיירים והחמור מכל חיובם לחתום על הסכמים סופיים מבלי לפרט תנאים רבים מהותיים בהם.

 

חוק המארגנים, נועד לתחם את תקופת הכבילה בהסכם ה-Non Shop לארגון עסקת פינוי בינוי, כך שיתאפשר להחתים על הסכם זה רק לאחר קיום כנס דיירים במסגרתו יציג המארגן מידע מהותי על הפרויקט המתוכנן ובחלוף תקופות קצובות, יינתן תמריץ ליזם שפעל כראוי לקידום העסקה ביעילות וזריזות בהארכות קצרות של תקופת כבילת הדירים, אולם, ככל שהמארגן לא עשה כן יפקע תוקפו של ההסכם והדיירים יהיו רשאים לקדם פרויקט פינוי בינוי עם מארגנים או יזמים אחרים.

 

התנאים לחתימה על הסכם Non Shop

1. על המארגן המבקש לקדם עסקת התחדשות עירונית לכנס את בעלי הדירות לשם מתן הסבר על הסכם הארגון לעסקת התחדשות עירונית אשר יכלול את הנושאים הבאים:

1.1 מהות ההסכם ומתן הסבר לגבי זכויות הדיירים בהתאם לחוק המארגנים.

1.2 פירוט לגבי שכר הטרחה שישולם למארגן ככל והמארגן אינו היזם.

1.3 אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה או שהוא פועל בשם יזם – עליו לפרט זאת בכנס.

1.4 עליו להודיע אם בעל דירה בבניין פועל מטעמו לשם קידום ההסכם.

1.5 עליו להודיע לדיירים על זכויותיהם המשפטיות ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנו וכן בנוגע לאפשרויות לפנות לרשות להתחדשות עירונית ולמנהלת העירונית לצורך קבלת הסבר בכל הנוגע לקידום עסקת התחדשות עירונית.

1.6 על המארגן לפעול לטובת הדיירים בנאמנות, ובדרך מקובלת ולמסור מידע מהותי הנוגע לעסקה לבעלים.

2. החוק אף קובע כי על המארגן להודיע לדיירים על הכנס לפחות 7 ימים מראש, והודעה על הכנס הוצבה במקום בולט בבית המשותף.

3. החוק אף קובע כי לא יהיה תוקף להסכמים שנחתמו לאחר הכנס אם לא נכחו בכנס אוחזים מקרב בעלי הדירות בבניין שיפורטו בהמשך, כמו כן החוק קובע רף נמוך יותר ככל וקוימו מספר כנסים, וכן קובע כי לא יהא תוקף להסכם במידה בו לא נערך פרוטוקול לכנס הכולל את מועד הכנס.

4. במידה ו- 20% מבעלי הדירות יבקשו בכנס לתרגם את ההסכם, היזם יהא מחויב לתרגם את הסכם ה- Non Shop לערבית, רוסית ואמהרית, בהתאם לבקשת הדיירים.

 

רק לאחר קיום הכינוס, רשאי המארגן להתחיל להחתים את הדיירים על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית.

 

כדי למנוע אי בהירות, קובע החוק מהם התנאים שעל ההסכם לכלול, ואף קובע שהמארגן לא יכול להתנות על סעיפים אלו, אלא אם השינוי הוא לטובת הדיירים.

 

הסעיפים שהסכם הבלעדיות חייב לכלול:

1. פרטים מלאים של המארגן לרבות פרטי התקשרות וכתובתו.

2. תאריך חתימת ההסכם והמועד הקובע בו נחתם ההסכם הראשון.

3. הבהרה בנוגע לתמורה שיקבל הדייר.

4. התחייבות של המארגן כלפי הבעלים.

5. פירוט שם היזם שהמארגן פועל מטעמו.

6. דרכי הפניה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית.

על המארגן להעביר לדייר העתק מההסכם עליו חתם בצירוף העתק פרוטוקול הכינוס

 

תוקף ההסכם

הסכם ה-Non Shop לקידום עסקת פינוי בינוי יעמוד בתוקפו שישה חודשים ממועד חתימת ראשון הבעלים אולם ככל ויתקיימו התנאים הבאים תוקף ההסכם יוארך לתקופה של 18 חודשים:

א. ההסכם נחתם ע"י 50% מהבעלים בבניין של עד 16 יח"ד.

ב. ההסכם נחתם ע"י 40% מהבעלים בבניין של למעלה מ- 17 יח"ד.

ג. ההסכם נחתם ע"י 35% מהבעלים בבניין של למעלה מ- 36 יח"ד.

 

כמו כן, ככל וההסכם נחתם ע"י 2/3 מהדיירים או נחתם הסכם פינוי בינוי בין היזם לבעלים יוארך תוקף ההסכם לתקופה של שנתיים, אולם ככל ובמהלך השנתיים הגיש היזם תוכנית פינוי בינוי למוסדות התכנון, יוארך תוקף ההסכם לתקופה עד לתום ארבע שנים ממועד חתימת ראשון הבעלים, וככל והתוכנית תופקד תוך ארבע שנים תוארך התקופה לתקופה של חמש שנים ממועד קליטת התוכנית.

 

הסכם ה- Non Shop לקידום עסקת תמ"א 38 יעמוד בתוקפו שישה חודשים ממועד חתימת ראשון הבעלים אולם ככל ויתקיימו התנאים הבאים תוקף ההסכם יוארך לתקופה של 12 חודשים:

א. ההסכם נחתם ע"י 50% מהבעלים בבניין של עד 16 יח"ד.

ב. ההסכם נחתם ע"י 40% מהבעלים בבניין של למעלה מ- 17 יח"ד.

 

כמו כן, ככל וההסכם נחתם ע"י 80% מהדיירים או נחתם הסכם תמ"א 38 בין היזם לבעלים יוארך תוקף ההסכם לתקופה של 18 חודשים, אולם ככל ובמהלך השנתיים הגיש היזם תמ"א 38 למוסדות התכנון, יוארך תוקף ההסכם לתקופה עד לתום שנתיים ממועד חתימת ראשון הבעלים.

 

לסיכום, חוק המארגנים הינו חוק המטיב עם זכויות הדיירים, אשר נועד להתמודד עם תופעה רווחת של מארגנים המחתימים בעלי דירות על הסכמים כובלים בתנאים בלתי הוגנים.

 

טוב יעשו בעלי דירות באם בטרם חתימתם על כל מסמך יבחרו עורך דין מנוסה בתחום, אשר יבחן כל מסמך עליו נדרשים בעלי הדירות לחתום כולל הסכמי הנון שופ.

 

האמור במאמר זה, אינו מובא כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך הדין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום.

סניף ירושלים (ראשי)

רח' אגריפס 42 קומה 3

ת.ד 28004 ירושלים 94301

טל: 077-2031186

פקס: 077-2100952

סניף ראשון-לציון

רח׳ מילטון פרידמן 46

טל: 077-2031186

פקס: 077-2100952

צור קשר

logo5.png