חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, מגדיר מתחם פינוי בינוי כשטח בו הוכרז מתחם לפינוי לשם בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ב-1965 או שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי הוראות סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

 

עסקת פינוי בינוי הינה סוג של עסקת קומבינציה בין בעלי הדירות במתחם מגורים לקבלן, במסגרת עסקה זו מוכרים בעלי הדירות את דירותיהם ליזם ובתמורה היזם מקדם תוכנית חדשה במתחם, ולאחר קבלת היתר הבנייה הורס היזם את המבנה החדש ובונה על חשבונו מתחם מגורים חדש באותה החלקה.

 

במסגרת עסקת פינוי בינוי/ בינוי פינוי, מעבירים בעלי הדירות את זכויותיהם בדירות הישנות ליזם ובתמורה מקבלים הדיירים דירות חדשות ומרווחות במתחם החדש, הבנויות בסטנדרט גבוה בהתאם לתקן הקיים כיום ובתוספת שטחי מגורים, ממ"ד, חניה ומחסן, בהתאם לתקן שמאי מס' 21.

 

שלב ההתארגנות

​

בחירת נציגות

בטרם חותמים הדיירים על מסמך כלשהו, מומלץ לדיירים להתאגד באסיפת דיירים ולבחור נציגות שתקדם ותלווה את ההליך מטעמם. כבר בשלב זה מומלץ לקבוע את סמכויות הנציגות בטרם יחתמו הדיירים על מסמך טרום התקשרות כלשהו.

 

בחירת עורך דין

לאחר בחירת הנציגות מומלץ לבחור עורך דין, בעל ניסיון בתחום התחדשות עירונית הבקיא בעסקאות פינוי בינוי, אשר ייצג את הדיירים החל משלב בחירת היזם ועד שלב מסירת הדירות. חשוב להדגיש כי ב"כ הדיירים אינו מייצג את היזם במתחם, אלא מייצג את הדיירים עצמם ודואג לשמירת זכויותיהם לכל אורך הפרויקט.

 

יצירת קשר

עם הרשות המקומית בשלב הראשוני עוד בטרם בחירת היזם, מומלץ לפנות לרשות המקומית לצורך בחינת עמדת הרשות בעניין הפרויקט המוצע, באמצעות קבלת מידע תכנוני ובחינת הנושא אצל מהנדס העיר.

 

חתימה על מסמך טרום

הסכם בטרם תבחר הנציגות יזם מסוים, מומלץ שלא לחתום על הסכם המקנה זכויות ו/או מגביל את הדיירים במשא ומתן עתידי. עם זאת ניתן לחתום על מסמך כוונות מוגבל בזמן ומוגבל בשלבי התקדמות, לצורך הנעת הפרויקט ובחינת היתכנות תכנונית לפרויקט ברשות המקומית.

 

עריכת מכרז יזמים

לאחר בחירת משרד עורכי דין הבקיא בתחום, מומלץ לקיים מספר ישיבות נציגות לצורך קבלת מידע מעורכי הדין בדבר תהליכי קידום הפרויקט וקביעת דרכי פעולת הנציגות ומשרד עורכי הדין בשם הדיירים כל זאת בצורה שקופה לטובת כלל הדיירים. לאחר מכן מומלץ לקבוע בשיתוף הדיירים מספר קריטריונים למכרז יזמים להשגת מספר הצעות לקידום הפרויקט.

 

בחירת היזם

מומלץ לקיים אסיפת דיירים במסגרתה תוסמך נציגות הדיירים ביחד עם עורך הדין מטעם הדיירים, לבחון הצעות מטעם מספר יזמים ולנהל מו"מ בשם כלל הדיירים. כמו כן לצורך השגת תמורה מיטיבה לכלל הדיירים ולשם מניעת "קומבינות" מטעם היזם מומלץ לנהל מו"מ באמצעות הנציגות בלבד. הנציגות תהיה אחראית לעדכן את שאר הדיירים בקידום ההליך שייעשה בשיתוף פעולה ובשקיפות מול כלל הדיירים. בכל הנוגע ליזם הנבחר, מומלץ לבחון את חוסנו הכלכלי של היזם וכן בדיקת כדאיות התמורה המוצעת בהתאם לבחינת שמאי פינוי בינוי. כמו כן חשוב מאוד לבחון כי מבצע העבודות במתחם הינו קבלן רשום הרשום בפנקס הקבלנים, בעל סיווג מתאים וניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית.

 

בחינת התמורה המוצעת

במהלך ניהול מו"מ עם היזם, ובטרם החל שלב גיבוש ההסכם, מומלץ לבחון, האם התמורה המוצעת הינה תמורה ראויה בהתאם לשווי הקרקע ואזור המתחם. לצורך בחינת כדאיות העסקה ניתן לפנות לשמאי פינוי בינוי, ולצורך כך ניתן להסתייע במשרד עורכי דין בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית ויודע כיצד ניתן למקסם את תמורת הדיירים בעסקה. כמו כן, ניתן להסתייע ברשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי אשר מעמידה סימולטור לבחינת כדאיות כלכלית בפרויקט, ואף מממנת שמאי מטעם הדיירים. כל זאת בכפוף להשגת רוב הדיירים המעוניינים בעסקה. שמאי פינוי בינוי יבחן את סבירות יחס הצפיפות המוצעת ויחס התמורה המוצעת ויעביר לדיירים שמאות בהתאם לתקן 21.

 

גיבוש ההסכם

במהלך שלב גיבוש ההסכם יפעל ב"כ הדיירים לקבוע אבני דרך ברורים למימוש ההסכם, החל ממועדי הגשת התוכנית (תב"ע), הכרזת המתחם כמתחם פינוי בינוי ועד שלב סיום הבניה, רישומה וסיום תקופת הבדק. במסגרת גיבוש ההסכם יקבע ב"כ הדיירים מספר מנגנוני בטיחות לצורך שמירת זכויות הדיירים. החל משלב גיבוש תנאים מתלים להסכם וכלה באפשרות ביטול ההסכם בתנאים מסוימים. כן ידאג ב"כ הדיירים לקבלת ערבויות מהיזם בהתאם לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. בשווי הדירה, וכן ערבות פוחתת בשווי ערבות הבדק בהתאם לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 וביטוח לתקופת הבניה וכו'.

 

כחלק בלתי נפרד מגיבוש ההסכם ידאג ב"כ הדיירים לשוויון במפתח התמורה וכן לשקיפות בין כלל הדיירים כתנאי מפתח לקידום הפרויקט. יודגש כי בהתאם לחוק הקיים, ישנה חובה לזכות את כלל הדיירים בבסיס תמורה דומה, בכפוף לחריגים (קשישים, בעלי מוגבלויות וכיו"ב). במסגרת עסקאות פינוי בינוי אותם מקדם המשרד זוכים הדיירים לדירה חדשה במתחם החדש הכוללת שטח בניה בהתאם למנגנון הנבחר, מעלית, מרפסת, ממ"ד חניה ומחסן וכן מימון הוצאות תקופת המעבר הכולל דמי הובלה ושכ"ד ריאלי במהלך תקופת הבנייה, השתתפות בשכר טרחת ב"כ הדיירים וכן אפשרות בסיוע בתשלום דמי הוועד בבנין החדש לתקופת זמן מוגבלת במקרים מסוימים, הכל במסגרת מגוון החלופות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

 

בחירת מפקח מטעם הדיירים

לאחר גיבוש הסכם משפטי ובטרם חתימת ההסכם מומלץ לבחור מפקח עבודות מטעם הדיירים שיהיה בעל ניסיון מוכח ומומחיות בפיקוח על פרויקטים בהיקף מסוג דומה. המפקח מטעם הדיירים ייפגש עם הדיירים ויעביר הערותיו על המפרט הטכני בטרם חתימת החוזה, ולאחר שלב חתימת ההסכם ייקח חלק בישיבות התכנון ויפקח בכל שלב משלבי התכנון התוכנית כי התוכנית המקודמת ע"י היזם הינה התוכנית אותה הציע היזם לדיירים בהתאם להסכם, כמו כן המפקח ילווה את הפרויקט בפיקוח עליון מטעם הדיירים בשלב הבניה ויעביר לדיירים ולב"כ הדיירים דוח חודשי בדבר התקדמות הבניה בכל שלב משלבי הבנייה ויפקח על עבודות הבניה אותם מבצע הקבלן המבצע בהתאם לתקן ואף ילווה את הדיירים בשלב מסירת הדירות לדיירים ובסיום שנת הבדק.

 

האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום