רכישת דירה יד שנייה בפרויקט התחדשות עירונית

עו״ד רועי אלקלעי

בשנים האחרונות, מקודמות עסקאות בניה נרחבות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר ברבעון הראשון לשנת 2018, למעלה מ-20% מהתחלות הבניה במדינת ישראל, בוצעו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

 

עסקת התחדשות עירונית, הינה עסקת קומבינציה לכל דבר ועניין הנחתמת בין בעלי קרקע ליזם. במסגרת עסקה זו, ובכפוף לקיום תנאים מתלים, מוכרים בעלי הדירות חלק מהמקרקעין שבבעלותם (זכויות בניה), ליזם ובתמורה מקבלים בעלי הדירות שירותי בניה במסגרת עסקת נטו המעלה את שווי דירות הבעלים בעשרות אחוזים, כאשר בתמורה רשאי היזם לבנות דירות חדשות לצורך מכירתן לצדדים שלישיים.

 

במסגרת עסקאות התחדשות עירונית נהוג לקבוע שבעלי הדירות יהיו רשאים למכור את דירותיהם בכל שלב משלבי הפרויקט, אולם לעיתים בעלי דירות המבקשים למכור את דירותיהם במהלך קידום הפרויקט ללא קבלת ייעוץ מתאים, מופתעים לגלות שהם עומדים לבצע עסקה בעלת השלכות מיסוי מרחיקות לכת, ועל כן מידה ותרצה למכור דירה בבניין בו מקודמת תוכנית התחדשות עירונית, מומלץ לבצע עסקה זו באמצעות עורך דין בקיא בתחום וזאת בכדי למנוע תשלומים מיותרים שלעיתים יהפכו עסקה הנראית על פניו טובה לעסקה שאינה כדאית כלכלית חרף מכירה הגבוהה.

 

עסקת התחדשות עירונית, מתגבשת למעשה החל ממועד חתימת בעל הזכויות בדירה ועד ליום סיום עבודות הבניה. במסגרת עסקה זו, מקובל לנצל הטבות מיסוי במס הרכישה, מס השבח, מע"מ שירותי בניה והיטל השבחה, אולם, בטרם מכירת דירה בפרויקט התחדשות עירונית לצד שלישי יש להיערך בצורה מושכלת בכדי לשמור על הטבות אלו כפי שיפורט במאמר זה.

 

במסגרת עסקאות תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות), מוכרים בעלי דירות זכויות בניה בבניין בתמורה לחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה ומתן שירותי בניה לבעלים מקובלים, פטור ממס, בהתאם לסעיף ייעודי בחוק מיסוי מקרקעין, המקנה פטור ממס וממס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בהתאם לסעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין.

 

בכדי לעמוד בתנאי הפטור, על התמורה לדיירים להינתן בשירותי בניה בהתאם לחוק החיזוק ובהתאם להוראת ביצוע 10/2009 וכן יש לבצע חיזוק בפועל של המבנה.

 

במסגרת עסקאות אלו, דוחים הצדדים למעשה את יום המכירה למועד קיום התנאים המתלים, ובכך למעשה ניתנים שירותי הבניה לבעלים בפטור ממס.

 

במקרים בהם נמכרת דירה בטרם קיום התנאים בפועל, ניתן לעיתים לאבד את זכאות לפטור ממס במסגרת התמ"א או לחילופין לאבד פטור אחר.

 

לדוגמא: במקרה בו דייר בוחר למכור את דירתו היחידה במהלך ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין, קיימת חשיפה לאבד זכאות לפטור ממס בגין מכירת דירה יחידה בפטור ממס שבח עד לתקרת הפטור, שכן למעשה החל ממועד קבלת היתר הבניה ועד להשלמת ביצוע העבודות, מוכר הדייר דירה בתוספת זכויות בניה לביצוע הרחבה בדירה, ובכך למעשה יכול שלא לעמוד בתנאי הפטור למכירת דירת מגורים מזכה בהתאם לסעיף 49ב(2).

 

אשר על כן, בעת מכירת דירה בבניין בו מקודמת עסקת התחדשות עירונית ישנה חשיבות מכרעת למועד המכירה:

 

שלבי העסקה:

1. השלב המקדמי - בין חתימת ההסכם לאישור התוכנית.

2. שלב הביניים – בין אישור התוכנית לבין תחילת ביצוע העבודות.

3. שלב ביצוע העבודות.

4. שלב תוקפת רישום הזכויות.

 

במקרה של מכירת דירה בשלב המקדמי, יש לוודא ששני הצדדים יעמדו בתנאי הפטור הרלוונטי בכדי לשמור על התחייבויות הצדדים במסגרת העסקה.

 

במקרה של מכירת דירה בשלב הביניים, יישא המוכר בתשלום היטל ההשבחה בגין השבחת הנכס כתוצאה מאישור התוכנית.

 

במקרה של עסקאות תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), המצב מעט שונה, במסגרת עסקאות אלו, רשאי היזם לנצל מספר הטבות מיסוי, במסגרת העסקה: (1) פטור ייעודי לתמ"א 49לג1, (2) פטור אישי בהתאם לפרק החמישי 1, (3) חישוב ליניארי מוטב.

 

מאחר ועסקת הריסה ובניה הינה עסקת קומבינציה, חשוב לעמוד בתנאי הפטור, לדוגמא: בכדי לזכות בהטבות המס יש לוודא שהדירה לא הועברה ללא תמורה שנתיים לפני ביצוע העסקה, כמו כן, יש לוודא כי הדירה אינה מהווה מלאי עסקי ושימשה למגורים.

 

במקרה בו מבקש דייר למכור את דירתו לאחר שלב ביצוע עבודות ההריסה ובטרם השלמת בניית הדירה וקבלת טופס 4, למעשה נוצר מצב במסגרתו מוכר הדייר "זכות לדירה" ועל כן מתחייב הדייר בתשלום מס שבח מלא בגין מכירת זכות במקרקעין. כמו כן, במצב זה, לעיתים לקונה יהא קושי לקבל משכנתא לצורך רכישת הנכס מאחר ובשלב זה ידרוש הבנק המלווה להגדיל את גובה הערבות האוטונומית לסכום המשכנתא החדשה ואף יותר, דרישה שלא תתקבל ע"י היזם ובכך למעשה ייתכן מצב בו הדייר לא יהיה רשאי לעשות שימוש בפטור ממס שבח בגין מכירת דירה והקונה יהיה מוגבל בסכום המשכנתא אותה יוכל לקבל לצורך רכישת הדירה עד לגובה המשכנתא של המוכר במידה וכן קיימת אפשרות סבירה שתשלום המס בגין עסקה זו יקבע בהתאם לשומה שתערך ע"י נציג רשות המיסים.

 

כמו כן, במידה ומבקשים למכור דירה לאחר השלמת ביצוע הבנייה במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38/2 ישנם מצבים מסוימים בהם יש להמתין תקופת צינון בטרם מכירת הדירה.

 

מאחר ורכישת ומכירת דירת מגורים הינה עסקה משמעותית ביותר אותם מבצע אדם במהלך חייו, חשוב מאוד לגשת לעסקה שכזו בזהירות, ולבצע עסקה זו לאחר בחינה העסקה באמצעות גורם בקיא בתחום שיוכל לבצע עבורכם את מירב הבדיקות הרלוונטיות לבחינת עסקה זו תוך נטרול סיכונים מיותרים.

 

במסגרת החלטות ביצוע 1239/18 ו- 2203/18 שניתנו לאחרונה, נקבע שבמקרים בהם בוצעה מכירה בין חותם עסקת פינוי בינוי מקורי לבין צד ג' במהלך שנות קידום העסקה תבחן הזכאות לפטור ממס בהתאם לזכאות של בעל הזכויות המקורי שחתם על הסכם הפינוי הבינוי ולא על בעל הזכויות החדש, בהתאם ליום המכירה הנדחה (מועד החתימה על ההסכם), וזאת מאחר ושדחיית יום המכירה במסגרת עסקאות פינוי בינוי ו- תמ"א 38/2 הינה לעניין חישוב מס השבח בלבד ולא לעניין הזכאות ועל כן במידה והחותם המקורי לא היה זכאי לפטור ממס ומכר את דירתו לאחר, רוכש הדירה לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח ומס רכישה ובגין דירה זו ייתכן ולא תינתן הטבה של תשלום מ.ע.מ בשיעור 0.

 

לאחר השלמת ביצוע הבניה וקבלת טופס 4, ככל ולא קיימת תקופת צינון לדירה הרלוונטית, ניתן למכור את הדירה באמצעות החברה המשכנת, עד להשלמת רישום הזכויות ע"ש הקונה בפנקסי המקרקעין.

 

כפי שניתן לראות על קצה המזלג, עסקאות למכירת דירה בבניין בו מקודמת תוכנית התחדשות עירונית שונות בתכלית מעסקת מכר רגילה ועל כן נדרשת בקיאות בסעיפי החוק והחקיקה המשתנה חדשות לבקרים, בכדי להבטיח זכויותיכם וכספיכם.

 

האמור במאמר זה, אינו מובא כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידה והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד ובכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום בכדי לקבל ייעוץ משפטי למקרה הספציפי.

סניף ירושלים (ראשי)

רח' אגריפס 42 קומה 3

ת.ד 28004 ירושלים 94301

טל: 077-2031186

פקס: 077-2100952

סניף ראשון-לציון

רח׳ מילטון פרידמן 46

טל: 077-2031186

פקס: 077-2100952

צור קשר

logo5.png